导致铁路企业“物业管理”不足的主要原因分析 

1.管理制度不完善 

铁路企业物业管理的发展目标是走向市场，但是在企业大多数职工的思想意识里，铁路企业属于国企，无论工作做多做少，工作完成的好坏，其都能获取同等的工作薪酬和企业福利，因此会导致大多数职工毫无工作压力，且易产生消极怠工的心理。此外，由于企业营运的资金大多来源于国家的支持，且国家是根据职工人头数进行相应的财政拨款支持，为此企业在进行职工选取时只注重职工数量，而忽略职工的综合素质和实操技术能力。 

2.干扰因素较多 

虽然铁路企业“物业管理”的改革是将其逐步由国有企业转型为社会企业，但是在实际发展过程中，国企行政意志的思想仍会干预到整个物业管理工作的实施，例如业主委员会的选举，物业公司可操作选举过程，物业公司既是管理工作的裁决者和指挥者，又是企业各项重要发展策略的决策者，不能有效发挥业主委员会的主观能动性。很多铁路物业部门由于自身的国企身份，会导致物业管理者产生骄傲或自大的心理，不仅以管理者自居，只追求表面的管理形式，而不放眼于企业未来的发展，由于这种心理，还会导致物业公司与地方政府相关业务指导部门、相关合作单位缺乏有效的合作、协调沟通，而导致企业的各项物业活动逐渐转变为封闭式的管理模式，从而不利于企业的可持续发展。 

3.日常管理粗放 

物业管理工作中Zui重要的是住宅和工作区的治安防护管理，但是在实际的治安防护管理工作中，物业管理人员也只是在居民反应激烈的情况下，做好物业管理工作，一旦离开居民的监督和提醒，其便会将物业管理工作流放于形式，且在企业大巡查期间，其便会组织相关的清扫活动，将对企业巡查质量不利的相关因素或缺陷藏匿起来，已应付上级部门的检查，因此铁路企业物业管理存在位置不正、资任不清、任务不明确等不良的现象。 

4.缺乏公平、公开的管理机制 

宣传“物业管理”条例和相关的政策法规是物业管理企业的工作职责和义务，物业管理条例不仅规范了住户的日常行为准则，同时其对物业公司管理人员和职工自身的行为规范也提出了相应的要求。而物业公司害怕居民了解相应的政策和法规会对自身的利益产生不利的一项，例如物业服务标准和服务收费收据制度，若住户了解相关服务和收费标准，则会要求物业企业严格的按照相应的规范提供物业服务，而大多企业自身的物业管理技术水平未达到法规和相关政策标准。这些问题都会导致企业物业管理存在一定的偏差或不良管理现象发生。此外，服务收费收据制度的不完善，会导致物业公司借管理或维修资金不足为由，向住户多收取其他的物业费用。 

提高铁路企业物业管理水平的改进对策 

1.加大企业“物业管理”宣传力度，提高全体职工认识 

铁路企业改革发展的必然趋势是推动铁路企业物业管理改革，鉴于企业管理领导人员和职工自身对物业管理的意识和认识不够深刻，首先要加大企业物业管理的宣传力度，是全体员工都能认清企业目前的发展现状和行业未来的发展趋势。为了提高职工对有偿物业管理机制的认识，可借助住房制度改革、个人所有住房产权等制度为企业职工宣传购买公房的优势，并且要为其详细讲解购买公房后的相关收费标准、管理制度、管理项目分类、具体管理和人和方法等，使各项物业管理工作呈透明化管理状态，购房者才会放心和自愿的进行住房交费。此外，还需不断提高铁路企业物业管理从业人员的思想、管理水平和综合素质，才能促进铁路企业物业管理模式从从传统的计划经济的后勤工快速转化为市场经济运作的企业化的有偿工作，不仅能有效改善或消除企业职工懒散、按部就班的工作状态，还能有效提高其工作的积极性、工作效率和服务意识。合理的收费与优质的服务能有效提高住户对物业管理工作的满意度，从而增强其对物业管理工作的依从性，不仅降低了企业物业管理工作的难度，还能促进企业物业经济快速发展。 

2.合理规划铁路设施建设，快速解决企业欠账问题 

铁路企业追求发展固然没错，但是企业需根据自身的发展状况以及分析经济市场的需求和发展趋势，才能建立有效的发展战略，而不是盲目的统筹资金，进行一些不必要的设施建设。为了提高铁路物业企业管理水平和发展效率，铁路企业应将筹措到的部门资金用于解决维修急需，尤其是解决居民住宅的供电、供水管线的维修问题，因为其不仅改变到住户的日常生活，同时漏水、漏电还会危及到住户的生命安全。在解决重要维修问题的基础上，企业需考虑自身长期和可持续发展的机制和策略。而企业的发展都离不开投入资金的支持，为此铁路物业企业可建立维修资金合理分担的机制，按照房改政策要求建立相应的房屋单体维修基金和公共维修基金，在国家财政支持不足的情况下，铁路物业企业仍能获得充足和稳定的房屋维修和公共设施建设等物业管理费用。使用公共维修基金解决公共设备、设施、房屋、活动场地、绿化带的更新与维修，使用房屋单体维修基金解决房屋公共区域和共用设备、设施的更新与维修。基础设施建设可根据住户获得的实际利益，判断出谁提供相应的建设资金。 

3.不断增强企业物业经营和开发力度，促进物业经营经济发展 

在做好统一规划的前提下，需不断增强铁路企业物业经营和开发力度，改善“物业管理”模式，才能促进物业经营经济快速发展。对于企业开发项目的探寻，应以增加企业的经营收入为物业管理发展的总目标。企业可以优先考虑开发临街投资回收快、效益较好的铺面，并且物业经营模式要在充分利用现有物业的基础上，再考虑适当的扩大经营范围或增设相关的服务项目，扩大企业物业经营范围不仅能为企业职工的生活和工作提供良好的便利条件，同时还能有效安置企业富余人员，减少了以往企业人员配备的浪费，此外，其还能有效增加企业经济收益，为企业物业管理筹集到充足的管理经费。 

4.政府加大监管力度，推动联创机制 

为完善铁路企业物业管理水平和管理规范，还需要政府管理和监督部门加强对铁路企业发展的监管，明确企业物业管理发展目标，明确其发展职责，对于不合格的发展和管理行为，需及时制止，并要求物业企业进行整改。和铁路部门建立联创机制，将能有效提高铁路物业企业的经济收益，从而减少了政府的财政支持，使政府可以将财政拨款用于更需要投入建设的产业中，因此联创机制是促进和铁路部门双赢的机制。 

随着城乡建设的快速发展，人们外出务工、旅行、铁路交通运输发展逐渐增多，而这些都离不开铁路服务系统的支持。由于铁路系统设计的人员和范围较广，因此其也需要建立完善的“物业管理”制度和管理模式，才能使各项物业管理、服务工作变得有秩序和规范。铁路企业属于国有企业，这就导致其自身受传统国有企业经营和管理思想和理念的影响较深，从而使企业存在物业管理模式及企业经营方式未有较大改观，铁路企业物业有偿服务管理难以实施，物业管理设施配套不完善，基础设施建设负债多，企业领导与职工的物业管理意识淡薄等多种问题，为改善铁路企业物业管理现有的问题，铁路部门需加大企业物业管理宣传力度，提高全体职工认识，合理规划铁路设施建设，快速解决企业欠账问题，不断增强企业物业经营和开发力度，促进物业经营经济发展，此外还需要政府加大对铁路企业发展的监管力度，推动联创机制，不断改革铁路企业物业管理和经营模式，从而促进铁路企业整体的发展